Urteile u.a.

• Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom November 2007 (VIII ZR 261/06) für Recht erachtet, dass die Betriebskosten nach der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche umzulegen sind, wenn die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht. Es lohnt sich deshalb doppelt beim Abschluss eines neuen Mietvertrages auf eine korrekte Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung zu bestehen und selbst nachzumessen! 10 % Fehler können jedes Jahr gut und gerne 200 bis 300 Euro Mehrkosten sein.
• Betriebskostenumlage nach Personenzahl nur nach tatsächlicher Belegung der einzelnen Wohnungen zulässig. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 82/07) ist es dem Vermieter einer Wohnung verboten, bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückzugreifen. Er muss die tatsächliche Belegung des Hauses ermitteln und danach abrechnen.
• Ist die Wohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, dann kann der Mieter die in den letzten 4 Jahren zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Wohnfläche sollte nach der Wohnflächenverordnung oder nach §§ 42 ff der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden.
• Rechnet ein Vermieter mit dem Mieter Nebenkosten (hier: in Höhe von 350 DM/ 184 €) ab, die gar nicht entstanden waren, so kann der Mieter den Mietvertrag fristlos aufkündigen und vom Vermieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Suche nach einer neuen Wohnung an einen Makler zu zahlen hatte (LG Gießen, 1 S 571/95).
• Ein Mieter kann die Zahlung nachberechneter Betriebskosten verweigern, wenn der Vermieter sich weigert, die Nebenkostenabrechnung am Ort der Wohnung einsehen zu lassen und statt dessen Kopien zum “überhöhten Preis von 49 Cent pro Seite” anbietet (AG Langenfeld 23 C 547/95).
• Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nach Wohnfläche ab, muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selber tragen (AG Köln 208 C 581/98, WM 2000, 37).
• Der Vermieter muss die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich auch dann selbst tragen, wenn er nach Personenzahl abrechnet. Die unbewohnten Wohnungen sind als mit einer Person belegt anzusehen (AG Köln 201 C 609/96; WM 98, 290).
• Der Mieter muss keine “sonstigen Betriebskosten” tragen, wenn im Mietvertrag nicht im einzelnen angegeben ist, welche Kosten gemeint sind (LG Osnabrück 11 S 160/94; WM 95, 434).
• Die Kosten für den Korrosionsschutz am Öltank sind keine Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen (AG Regensburg 9 C 241/93 WM 95, 319).
• Hat der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet, kann er für das betreffende Abrechnungsjahr keine weiteren, versehentlich nicht berechneten Kosten verlangen (AG Gronau 2 C 518/95; QM 96, 284).
• Hat der Mieter den Vermieter gebeten, ihm gegen Erstattung der Kopierkosten Fotokopien der Abrechnungsunterlagen über die Betriebskosten zur Verfügung zu stellen, so muss der Mieter unter Umständen mit der Einsichtnahme in die Originalrechnungen vorlieb nehmen, wenn der Vermieter die Originale am Ort der Mietwohnung vorlegt (BGH vom 8.3.06 AZ VIII ZR 78/05). Dies schließt aber die Anfertigung von Fotos der Originalrechnungen durch den Mieter während der Einsichtnahme nicht aus; eine Digitalkamera ist da sehr hilfreich. Möglicherweise wird die Hausverwaltung bzw. der Vermieter nach 3 Stunden Einsichtnahme durch den Mieter (denn der Mieter schreibt alles sorgfältig per Hand ab) freiwillig Kopien anbieten, weil ihm die Zeit zu teuer wird und der Mieter ihn durch laufende Nachfragen von der Arbeit abhält.
• Betriebskosten dürfen nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung abgerechnet werden. Bestellt der Vermieter überflüssige Müllgefäße nicht ab, muss er die dafür anfallenden Kosten selber tragen (AG Dannenberg 1 C 825/96, WM 2000, 379).
• Wann endet die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine BKA?
  Der Mieter hat für Einwendungen (Widerspruch) gegen eine Betriebskostenabrechnung Zeit bis zum Ende des 12. Monats nach Zugang der Betriebskostenabrechnung. Danach sind Einwendungen gegen eine BKA vor Gericht ausgeschlossen.
  Die Einwendungsfrist läuft also immer erst am Monatsende aus. Im Extremfall könnte die Einwendungsfrist 12 Monate und 30 Tage betragen.
  Landgericht Frankfurt (Oder), 20.11.2012, Az: 16 S 47/12
• Sattelitenanlage auf dem Balkon
  Vermieter müssen die Aufstellung einer Satellitenschüssel auf dem Balkon dulden, wenn weder die Optik des Hauses beeinträchtigt noch die Fassade beschädigt wird, wenn der Mieter weitere Sender empfangen will, die das Kabelnetz nicht anbietet. Das Landgericht Cottbus urteilte, dass durch die sehr unterschiedlich farbigen Blumenkästen und Markisen ein architektonisches Gesamtkonzept der Fassade nicht erkennbar ist. Auch sei das Eigentumsrecht des Vermieters nicht gestört worden, da der Mieter die Sat-Schüssel ohne Bohrlöcher oder andere Baumaßnahmen die Fassade in Mitleidenschaft gezogen hat. Folglich war das allgemeine Interesse des Mieters an der Nutzung der Satellitenanlage höher zu werten als das Interesse am Eigentumsrecht des Vermieters.
  LG Cottbus, Urteil vom 26.02.2014, Az: 5 S 59/13